چطور وام مسکن بگیریم؟ یک دستورالعمل واقعی که برای من جواب داد

چطور وام مسکن بگیریم؟

برای شهرهای کوچک و متوسط، وام مسکن کمک خوبی برای خریدن خانه است.
اگر میخواهید وام مسکن بگیرید، قبلش این راهنما را بخوانید. نکاتی که اینجا به شما گفته‌ام کلی شما را جلو می اندازد.

آماده اید؟

شروع کنیم

دو راه برای گرفتن وام خرید مسکن دارید:

  1. سپرده بگذارید
  2. اوراق بخرید

 

کدام یک بهتر است؟

اگر می خواهید به همین زودی ها خانه بخرید، خرید اوراق بهتر است.

اگر نه، سپرده بگذارید.

بک نکته مهم:

وقتی اوراق می خرید، عملاً امتیاز وام را خریده اید و پول اوراق از دستتان رفته.

و وقتی سپرده می گذارید، با اینکه پولتان را یک سال دیگر به شما برمی گردانند، اما خدا می داند در این یک سال قیمت ها چقدر بالا می رود. اصلاً آیا سال بعد با این پول می توانید بازهم به فکر خانه خریدن باشید یا نه!

اگر اقتصاد ما عادی و قابل پیش بینی بود،  می گفتم سپرده بگذارید. اما در این روزهایی که دارم این مطلب را می نویسم، یک ماه بعد هم را نمی توان پیش‌بینی کرد، چه رسد به یک سال دیگر.

چقدر وام می دهند؟

در سال ۹۹، برای تهرانی ها ۲۴۰ میلیون تومان وام می دهند (۲۰۰ وام خرید، ۴۰ تومان وام تعمیرات)

برای شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و مراکز استانها، ۲۰۰ میلیون تومان  وام می دهند. (۱۶۰ وام خرید، ۴۰ وام تعمیرات)

و برای شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، ۱۶۰ میلیون تومان وام می دهند (۱۲۰ وام خرید، ۴۰ وام تعمیرات)

دو نکته مهم:

۱- اعدادی که بالا دیدید، هم وام خرید است و هم وام تعمیرات (جعاله)

می توانید این دو وام را همزمان با هم بگیرید.

۲- این مبلغ برای زوجین است. نه برای یک نفر.

 

سودش چقدر است؟

اگر با اوراق وام بگیرید، سودش ۱۷/۵ درصد است (هفده و نیم). و اگر هم وام خرید بگیرید و هم وام جعاله (تعمیرات) قسطش اینطور حساب می شود:

وام خرید مسکن | بازپرداخت ۱۲ سال

تهران => ماهی ۳ میلیون و دویست هزار تومان

شهرهای بزرگ => ماهی

شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر جمعیت => ماهی ۳ میلیون تومان

وام تعمیرات | بازپرداخت ۵ سال

وام تعمیرات برای همه شهرها ۴۰ میلیون تومان است و سودش ۱۷/۵ درصد.

قسط وام تعمیرات، ماهی ۱ میلیون تومان است.

مثال:

مبلغ وام خرید مسکن من شد: ۱۲۰ تومان. قسط آن ماهی ۲۰ میلیون است.

وام تعمیرات هم که ۴۰ تومان است. و قسطش ماهی یک میلیون.

بنابراین در پنج سال اول، باید ماهی ۳ میلیون قسط بدهم. و بعد از سال پنجم، ماهی ۲ میلیون.

دقت کنید

بازپرداخت وام خرید مسکن ۱۲ ساله است و وام تعمیرات ۵ ساله.

بنابراین اگر هر دو وام را می گیرید، ۵ سال اول ممکن است قسط ها برایتان سنگین باشد. اما بعدش سبک می شود. به دو دلیل:

اولا، وام تعمیرات تسویه می شود و تمام.

دوماً، پنج سال دیگر، پرداخت قسط خیلی برایتان راحت‌تر می شود. چون ارزش پول به مرور کم می شود و حقوق شما هم بیشتر می شود.

اگر با سپرده وام بگیرید، سودش ۸ درصد است. یعنی نصف سود وام اوراق.

اما برای گرفتن این وام، باید حداقل یک سال صبر کنید.

راستی، اگر خانه ای که قصد خریدش را دارید در بافت فرسوده باشد، سود وام یکی دو درصد کمتر می شود.

از کجا بدانیم در بافت فرسوده است؟

یکی از استعلام هایی که باید بگیرید مربوط به اداره راه و شهرسازی است. آنها در جواب نامه بانک این را مشخص می کنند که در بافت فرسوده هست یا نه.

چندتا ضامن می خواهد؟

معمولاً کارتان با یک ضامن انجام می شود. مگر اینکه بانک سخت گیری کند.

شرایط ضامن

شاغل یا بازنشسته دارای گواهی کسر از حقوق

حقوق ضامن باید نزدیک به قسط شما باشد. مثلاً اگر قسط ماهانه وامی که می گیرید، ۳ میلیون تومان است حقوق ضامن بعد از کسر قسط های خودش، چیزی بین ۲ تا ۳ میلیون باشد

خبر خوب

طبق تجربه خودم و همچنین یکی از دوستانم که در شهری دیگر وام گرفت، بانک مسکن روی شرایط ضامن زیاد سخت گیری نمی کند.

یعنی اگر گواهی کسر از حقوق داشته باشد کافی است، حتی اگر حقوقش خیلی کمتر از قسط ماهانه شما باشد.

اگر بخواهیم با اوراق وام بگیریم، چقدر باید پول برای خرید اوراق بدهیم؟

برای دریافت وام‌های مربوط به خرید اوراق ممتاز، باید برای هر ۵۰۰ هزار تومان یک برگ اوراق خریداری کنید. قیمت هر برگ اوراق تقریبا ۷۵ هزار تومان است.

مثلاً اگر وام شما جمعاً ۲۰۰ میلیون تومان باشد، باید ۴۰۰ برگ اوراق خریداری کنید، که می شود حدوداً  ۳۰ میلیون تومان.

خرید اوراق با خود بانک مسکن است و شما فقط باید پول را به حساب مسکن خودتان واریز کنید. بانک زحمتش را می کشد.

نکته مهم:

پولی که برای خرید اوراق می دهید، دیگر به شما بر نمی گردد. حتی سهام هم به شما نمی دهند.

مراحل کار به صورت خلاصه

  1. یک خانه پیدا کنید که با حساب وام مسکن با پولتان جور دربیاید
    * عمر خانه نباید بیشتر از ۲۰ سال باشد
    * سند خانه باید آزاد باشد. یعنی اگر فروشنده قبلاً با آن وام گرفته باشد، باید آن را از رهن بانک دربیاورد.
  2. قبل از قولنامه کردن، حتماً با فروشنده صحبت کنید و بگویید که میخواهم وام مسکن بگیرم، از او مهلت بگیرید
    * اگر کارها را سریع انجام دهید، وام را می توانید در ۲ هفته بگیرید. اما سعی کنید حداقل یک ماه از فروشنده مهلت بگیرید.
  3. قولنامه بنویسید
    این موارد در قولنامه باید رعایت شود:
    * مهلت تسویه حساب و حضور در دفترخانه را یک ماه درنظر بگیرید. این مورد حتماً باید توسط بنگاه املاک در قولنامه اضافه شود.
    * در قولنامه قید شود که مبلغ …. از طریق وام مسکن مستقیماً به حساب فروشنده واریز می شود.  دقت کنید به جای نقطه چین مبلغ وام خرید را بنویسید بدون وام تعمیرات. چون وام تعمیرات به حساب شما (خریدار) واریز می شود، نه به حساب فروشنده.
    * در قولنامه باید مشخص شود که درصورتی که وام مسکن به آن خانه تعلق نگیرد، تکلیف چیست؟ خودتان پول فروشنده را می دهید، معامله فسخ می شود؟ یا چی؟
    * در قیمت خریدار، اسم هر دو زوج را بنوییسد. هم مرد و هم زن.
    * از قولنامه سه تا کپی واضح بگیرید. بگویید روی برگ A4 برایتان کپی بگیرند.
  4. با فروشنده توافق کنید که کارهای مربوط به بانک و شهرداری و دارایی و ثبت را شما انجام می دهید یا او. اگر گفت شما انجام دهید، این موارد را از فروشنده بگیرید:
    * اصل سند
    * هرگونه رسید عوارض شهرداری که قبلاً پرداخت کرده (حتی عکسش هم باشد کافی است)
    * قبض آب، برق و گاز (از هر کدام یکی کافیست)
    * کپی از مدارک شناسایی فروشنده (صاحب سند) شامل تمام صفحات شناسنامه و کارت ملی
  5. با فروشنده توافق کنید که ممکن است یکی دوبار نیاز باشد او (صاحب سند) همراه شما به شهرداری، یا بانک یا اداره ثبت بیاید. چرا؟ به این دلیل:
    * باید در بانک مسکن یک حساب باز کند.
    * ممکن است شهرداری و اداره ثبت گیر بدهند که صاحب سند حتماً باید خودش باشد (البته اکر گیر دادند، شما اصرار کنید و بگویید که من می خواهم وام مسکن بگیرم و فروشنده همه کارها را روی دوش من انداخته، این هم اصل سند این هم مدارکش)
  6. بروید بانک مسکن و بگویید وام خرید مسکن می خواهم. اگر میخواهید وام تعمیرات بگیرید هم به کارشناس بانک بگویید
  7. لیست مدارک را از بانک بگیرید (لیست کامل مدارک را پایین تر برایتان گذاشتم)
  8. بروید دفتر پیشخوان و برای وام ثبت نام کنید. می توانید خودتان هم انجامش دهید اما من برای اینکه کارم سریعتر و بدون اشکال انجام شودف ترجیح دادم . هزینه ثبت نام حدود ۱۲۰ هزار تومان می شود.
    مدارکی باید برای دفتر پیشخوان با خود ببرید:
    * کپی کارت ملی و تمام صفحات شناسنامه خودتان و همسرتان
    * کپی از سند (اگر سند تک برگ نیست، یک کپی از برگ انتقال سند هم داشته باشید)

 

یک نمونه مبایعه نامه (قولنامه) – که مشخصات زوجین در آن زیر هم نوشته شده

یک نکته درباره قولنامه

در ماده ۲- قسمت دانگ، می توانید با توافق همدیگر عددی وارد کنید.

من و همسرم که سه دانگ سه دانگ نوشتیم 🙂

لیست کامل مدارک

مدارک فروشنده:

  1. کپی از تمام صفحات شناسنامه + کارت ملی (۳ سری)
  2. یک حساب در بانک مسکن در همان شعبه باید باز کند

مدارک خریداران:

  1. کپی از تمام صفحات شناسنامه + کارت ملی شما و همسرتان (۳ سری)
  2. کپی کارت پایان خدمت آقا (۲ سری)

مدارک مربوط به ملک (خانه ای که قصد خریدش را دارید)

  1. اصل قولنامه (که در آن نام آقا و خانم باید به عنوان خریدار نوشته شود)
  2. اصل سند
  3. صورتجلسه تفکیک (اگر فروشنده ندارد، باید از اداره ثبت اسناد بگیرید. برای گرفتن آن نیاز به اصل سند دارید)
  4. گواهی پایان کار (اگر فروشنده ندارد، باید از شهرداری بگیرید. برای گرفتن آن داشتن برگه عوارض و کپی از سند لازم است)
  5. کپی از سند (۳ سری)

مدارک ضامن:

کپی از تمام صفحات شناسنامه + کارت ملی (۲ سری)

گواهی کسر از حقوق (اصل گواهی)

 

گرفتن وام چقدر طول می کشد؟

بانک می گوید بین یک ماه تا ۴۰ روز.

اما این عدد برای فروشنده زیاد است. حتی اگر مهلت گرفته باشید.

شما باید سعی کنید توی ۲ هفته کار را تمام کنید. به دو دلیل:

  • جواب لطف فروشنده که به شما مهلت داده را می دهید
  • خودتان زودتر از شر کارهای اداری وام رها می شوید

آیا می شود در ۲ هفته وام را گرفت؟

بله. به شرطی که وقت بگذارید. همه مدارک لازم را همیشه همراه خودتان داشته باشید (هم اصل و هم کپی)

راستی، مراقب باشید توی این اوضاع کرونا و رفت و آمد به بانک و شهرداری و … مدارکتان را گم نکنید.

برای این کارها چقدر پول باید داشته باشیم؟

به جر پول خرید خانه، چند میلیون دیگر هم نیاز دارید:

  1. کمیسیون بنگاه (نیم درصد قیمت خانه) مثلاً اگر قیمت خانه ۵۰۰ میلیون تومان باشد، باید ۲/۵ میلیون به بنگاه بدهید. البته جای چانه هم دارد.
  2. پول برای خرید اوراق (شهرهای کوچک ۲۵ میلیون، شهرهای بزرگ ۳۰ میلیون، تهران ۳۵ میلیون)
  3. پول برای روز حضور دفترخانه (بین ۵ الی ۱۰ میلیون تومان. قبلش از یک دفترخانه بپرسید که برای نام به نام کردن یک خانه با این قیمت، به علاوه )
  4. پول برای افتتاح حساب (هر حساب ۵۰ هزار تومان. من برای ۴ نفر حساب بازکردم یعنی خودمان دو نفر، فروشنده و ضامن. شد ۲۰۰ هزار تومان)
  5. پولی برای روز آخر کارهای بانکی ۵۰۰ هزار تومان
  6. پول برای کپی و رفت و آمد (۲۰۰ هزار تومان)

چند سوال ریز و درشت دیگر

آیا می توانم در شهر دیگری وام بگیرم؟

بله. اما باید ثابت کنید که ساکن آن شهر هستید. احتمالاً از شما گواهی اشتغال و اجاره نامه می خواهند.

سوال دارید؟

از کارشناسان بانک مسکن تلفنی بپرسید:

شماره تلفن مرکز پاسخگویی بانک مسکن:  ۶۱۰۸۸ (۰۲۱)

اول داخلی ۲ و بعد ۳ را بگیرید.

 

منابع

۱- تجربه خودم 🙂

۲-سایت بانک مسکن:

شرایط گرفتن وام مسکن از طریق خرید اوراق ممتاز

شرایط گرفتن وام مسکن از طریق سپرده گذاری (مسکن یکم)

۳- سایت کیلید

 

***

امیدوارم موفق شوید هرچه زودتر وام‌تان را بگیرید و صاحب خانه شوید

راستی، در مسیر خانه دار شدن تان، افراد زیادی سر راه شما قرار می گیرند و به شما کمک خواهند کرد.

احتمالاً لطف آنها را فراموش نخواهید کرد…

من حساب کردم دیدم ۱۰ نفر در این راه به من کمک کردند:
از همسرم گرفته تا پدر خانم و مادر خانم، برادرم، دو نفر از همکارانم، یکی از دوستانم، بنگاه املاک، کارمند بانک و البته خود فروشنده که به من مهلت داد.

موفق باشید

***

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *